مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از موضوعات مهم در حوزه مالکیت مسکن است که برای بسیاری از افراد اهمیت دارد. اگر قصد دارید که مالیات بر درآمد املاک خود را به تنهایی محاسبه و ثبت کنید در این مقاله اطلاعاتی وجود دارد که برای آشنایی با قوانین و مقررات مالیاتی به آن‌ها نیاز دارید. در ادامه، با انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات آشنا می‌شویم و به بررسی قوانین و نحوه محاسبه این مالیات‌ها می‌پردازیم.
چرا باید مالیات بر درآمد ملک را پرداخت کنیم؟
مالیات بر درآمد املاک یکی از روش‌های اصلی دولت‌ها برای جمع‌آوری درآمد است که به منظور تأمین هزینه‌های عمومی و اجتماعی مورد استفاده قرار می‌گیرد. این مالیات معمولاً بر اساس ارزش مالکیت و درآمد حاصل از اجاره یا فروش ملک‌ها تعیین میشود و می‌تواند به عنوان یک منبع درآمد پایدار برای دولت عمل کند. از طریق انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات، دولت می‌تواند خدمات عمومی مانند آب، برق، امنیت، آموزش و بهداشت را فراهم کند و سطح زندگی شهروندان را ارتقاء دهد. به علاوه، مالیات بر درآمد ملک می‌تواند به تنظیم بازار مسکن کمک کند. با تعیین مالیات مناسب برای مالکان ملک، دولت می‌تواند جلوی افزایش و ناپایداری قیمت مسکن را بگیرد و بازار مسکن را تنظیم کند تا به توازن برسد. از این رو، مالیات بر درآمد ملک می‌تواند به کنترل گرانی و نابرابری در بازار ملک کمک کرده و به توزیع منصفانه خانه بین افراد کمک کند.
چه کسانی مشمول پرداخت مالیات بر درآمد املاک می‌شوند؟
طبق قانون ۵۲ قانون مالیات، هر شخص حقیقی یا حقوقی که در ایران ملکی دارد و می‌خواهد آن را اجاره دهد، می‌بایست هر سال اظهارنامه مالیاتی مربوطه را پر کرده و ثبت کند؛ به این معنا که شخص می‌بایست بابت درآمد حاصل از اجاره دادن ملک خود، مالیات پرداخت کند. مهلت ثبت هر اظهارنامه مطابق با ماده هشتاد قانون مالیات‌های مستقیم، تا پایان تیرماه سال بعدی تعیین شده و هر فردی که از آن تعدّی کند، مشمول پرداخت جریمه میشود. به این ترتیب که افراد حقوقی باید ۱۰۰درصد و افراد حقوقی ۳۰درصد جریمه پرداخت کنند. به ازای هرماه دیرکرد در پرداخت جریمه، هر شخص می‌بایست ۵.۲درصد اضافه بپردازد.
نکته‌ای که در مورد این قانون وجود دارد این است که تنها افراد حقیقی باید اظهارنامه اجاره املاک خود را ارسال کنند، اما افراد حقیقی درآمد حاصل از اجاره املاک خود را گزارش کرده و مالیات تعلق گرفته به آن را پرداخت کنند. این افراد نیازی به ارسال اظهارنامه جداگانه برای اجاره املاک خود ندارند.
شناخت انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات
انواع مختلفی از مالیات بر درآمد ملک وجود دارد که در این بخش به معرفی آن‌ها خواهیم پرداخت.
مالیات مسکن خالی از سکنه
سازندگان املاک در سال اول ساخت ملک، از پرداخت مالیات معاف هستند. در سال دوم، می‌بایست یک‌دوم مبلغ اجاره، در سال سوم، معادل کامل مالیات بر اجاره و در سال‌های بعد از آن نیز، یک و نیم برابر درآمد حاصل از اجاره را به عنوان مالیات پرداخت کنند. شهرهای با جمعیت زیر ۱۰۰ هزار نفر از پرداخت این مورد معافیت دارند.
مالیات اجاره دادن ملک مسکونی
این نوع از انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات، به دو صورت انجام میشود:
- اجاره دست اول ملک: کلیه مالکان حقیقی و حقوقی مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک خود هستند. موجر یا صاحبخانه، پس از کسر ۲۵درصد از مبلغی که بابت هزینه‌های جانبی، استهلاک مسکن و تعهدات خود نسبت به ملک می‌پردازد، می‌بایست بابت مبلغ باقی‌مانده مالیات دهد.
- اجاره دست دوم ملک: اگر فردی ملکی را اجاره کند، به مدت یک سال به عنوان مالک آن شناخته خواهد شد. در این صورت، اگر دوباره آن ملک را به فرد دیگری اجاره دهد، باید مالیات بر درآمد اجاره دست دوم را پرداخت کند.
توجه داشته باشید که مالیات بر درآمد نقدی یا غیرنقدی، تنها از اجاره کسر میشود و میزان رهن در محاسبه مالیات تأثیری ندارد.
مالیات سرقفلی ملک
صاحب اصلی ملک تجاری، پس از واگذاری آن به فرد دیگر، مشمول پرداخت مالیات میشود. محاسبه این نوع از مالیات با نرخ ۲درصد محاسبه میشود.
مالیات حق مالکانه
اگر فردی که ملک را سرقفلی کرده، بخواهد آن را به شخص دیگری اجاره یا سرقفلی دهد، مبلغی را به‌عنوان حق مالکانه یا رضایت به مالک اصلی پرداخت می‌کند. در این حالت، صاحب اصلی باید ۲درصد از این پول را به عنوان مالیات پرداخت کند.
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت‌وساز املاک
مطابق با ماده ۷۷ قانون مالیات، درآمد حاصل از ساخت‌وساز ملک مشمول پرداخت مالیات است. این مورد با نرخ ۱۰درصد از نقل و انتقال اول ملک به مالک دیگر، توسط سازنده آن محاسبه و پرداخت میشود. این شمول مالیاتی در صورتی صورت می‌پذیرد که از صدور گواهی پایان کار ساختمان، بیشتر از ۳ سال نگذشته باشد. از این گذشته، شهرهایی که جمعیت زیر ۱۰۰ هزار نفر دارند، مشمول این مالیات نمی‌شوند.
مالیات فروش قطعی ملک
اگر صاحب اول ملک، قصد فروش یا انتقال قطعی آن به شخصی دیگر را داشته باشد، می‌بایست آن را طی اظهارنامه‌ای اعلام نموده و ۵درصد از ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات بر درآمد آن پرداخت کند.
مالیات ملک‌های گران‌قیمت
واحدهای آپارتمان مسکونی یا ویلاهای لوکس با قیمت روز معادل ۱۰میلیارد تومان و بیشتر، باید نرخ پرداخت مالیات را به این صورت محاسبه کنند:
- بهای ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان: معادل یک در هزار
- بهای ۱۵ تا ۲۵ میلیارد تومان: معادل دو در هزار
- بهای ۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومان: معادل سه در هزار
- بهای ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومان: معادل چهار در هزار
- بهای ۶۰ میلیارد تومان به بالا: معادل پنج در هزار
این دو مورد از املاک گران‌قیمت، شامل پرداخت مالیات نمی‌شوند:
- واحد و ویلای در حال ساخت
- واحد و ویلا در سال تملک
آموزش ثبت اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک و مستغلات
مؤدی مالیاتی برابر با ماده ۸۰ قانون مالیات‌های مستقیم، ابتدا باید در سامانه مایتکس به آدرس https://my.tax.gov.ir/، اطلاعات خود را ثبت کند. با ورود به سامانه می‌توانید به دو شکل وارد پنل کاربری خود شوید:
- اگر نام کاربری و رمز ورود دارید، گزینه «ورود به درگاه ملی» را انتخاب کرده و پس از وارد کردن کد ملی و رمز، وارد می‌شوید.
- اگر تاکنون ثبت‌نام نکرده‌اید، گزینه «دریافت اطلاعات کاربری» را انتخاب کنید تا با وارد کردن اطلاعاتی، مانند شماره ملی، تابعیت، تاریخ تولد و شماره همراه، ثبت‌نام شما انجام شود.
اطلاعاتی که در این سامانه وارد می‌کنید، قابل تغییر یا ویرایش نیستند. بنابراین، هنگام ثبت داده‌ها حتماً دقت لازم را داشته باشید. پس از ثبت‌نام اولیه، یک شناسه ملی به شما داده میشود که در مراحل بعدی باید از آن استفاده کنید.
سایر روش‌های ورود به سامانه My TAX
غیر از مراحل بالا، برای ورود به سامانه مای تکس، می‌توانید از راه‌های زیر نیز اقدام کنید:
- اگر شخص حقوقی هستید، گزینه «ورود از طریق دولت من ویژه حقوقی» را انتخاب کنید. پنجره ملی خدمات دولت هوشمند برایتان باز میشود و می‌توانید با رمز یکبار مصرف وارد سامانه شوید.
تلفن همراه و کد امنیتی را وارد کنید.
- کد ۵ رقمی به شماره همراه شما ارسال میشود که باید در سامانه تایپ کنید.
- در مرحله بعد، از شما خواسته میشود تا شناسه ملی شرکت را وارد کنید.
- مراحل بعدی را پیش برده و می‌توانید به داشبورد اختصاصی شرکت مورد نظر بروید و امور مالیاتی را انجام دهید.
- به محض ورود به داشبورد، شناسه و رمز عبور شما به شماره همراهتان ارسال خواهد شد.
- اگر شخص حقیقی هستید، گزینه «ورود از طریق دولت من ویژه حقیقی» را بزنید تا به صفحه پنجره ملی خدمات دولت هوشمند هدایت شوید.
- با وارد کردن تلفن همراه و کد امنیتی، کد پنج رقمی به شماره شما ارسال میشود.
- سپس از شما خواسته میشود تا کد ملی و تاریخ تولدتان را وارد نمایید.
- در مرحله بعد، باید کد پستی محل سکونت را تأیید کرده و وارد داشبورد اختصاصی خود شوید.
- در اینجا، یک تعهدنامه روی صفحه ظاهر میشود که پس از تأیید آن، شناسه و رمز عبور دائمی به سامانه مایتکس، به شماره همراه شما ارسال خواهد شد.
در داشبورد پیش‌رو، روی گزینه «ایجاد پرونده مالیاتی» جدید کلیک کنید. در صفحه‌ای که برایتان باز میشود، کلیه اطلاعات کامل برای ادامه ثبت‌نام و ایجاد پرونده مالیاتی و ارائه اظهارنامه پیش‌رویتان خواهد بود که با دنبال کردن آن‌ها می‌توانید انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات را ثبت و پرداخت کنید.
همچنین، در صفحه اصلی داشبورد، با انتخاب گزینه «اظهارنامه‌ها و منابع مالیاتی»، می‌توانید پرونده‌های مالیاتی ملکی قبل خود را مشاهده کنید.
روش محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
نرخ مالیات بر اجاره، مشخص شده نیست و برای اشخاص حقیقی و حقوقی به شکل جداگانه محاسبه میشود. شخص حقیقی بر اساس ماده ۱۳۱، می‌بایست مالیات را به صورت پلکانی پرداخت کند و شخص حقوقی طبق ماده ۱۰۵، باید ۲۵درصد از درآمد اجاره را مالیات پرداخت کند.
بر این اساس، اگر مالکی، خانه خود را در ازای ماهیانه ۶ میلیون تومان اجاره دهد، مالیات بر درآمد اجاره سالیانه او به شکل زیر محاسبه خواهد شد:
- مبلغ اجاره سالیانه برابر با ۷۲ میلیون تومان است.
- مقدار ۲۵درصد بابت هزینه‌های جانبی و استهلاک خانه کسر میشود: (۵۴ میلیون تومان)
مبلغ باقی‌مانده مشمول مالیات سالانه خواهد شد که مطابق با ماده ۱۳۱ به این شکل است:
- نرخ اجاره سالیانه تا مقدار ۲۰۰ میلیون تومان: ۱۵درصد
- نرخ اجاره سالیانه از ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان: ۲۰درصد
- نرخ اجاره سالیانه بیشتر از ۴۰۰ میلیون تومان: ۲۵درصد
بنابراین، مالیات بر درآمد اجاره فرد مذکور با نرخ ۱۵درصد، برابر است با ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان.
سخن پایانی
مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از موضوعات مهم در حوزه مالیات و مالکیت مسکن است که تأثیرات زیادی بر اقتصاد و بازار ملک دارد. برای بهبود این مالیات و حفظ توازن بین مصرف و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، لازم است قوانین مالیاتی رعایت شوند تا در بازار نیز شاهد تعادل بیشتری باشیم. امیدواریم که با مطالعه این مقاله، با انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات آشنا شده باشید و آگاهی شما نسبت به قوانین مالیات بر درآمد اجاره و محاسبه آن بیشتر شده باشد.
سؤالات متداول در خصوص مالیات بر درآمد املاک و مستغلات + قوانین و نحوه محاسبه
چه افرادی مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک می‌شوند؟
همه افراد حقیقی و حقوقی که قصد دارند ملکی مسکونی یا تجاری را اجاره دهند، مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره هستند.
چطور می‌توان ثبت اظهارنامه مالیاتی بر درآمد املاک و مستغلات را انجام داد؟
با ثبت‌نام و ورود به سامانه مایتکس می‌توانید پرونده مالیاتی جدیدی را برای خود ایجاد کنید و اظهارنامه‌های مربوط به درآمد اجاره را ارائه دهید. برای آموزش ثبت نام در این سامانه، به مقاله مراجعه کنید.
چگونه می‌توان مالیات بر درآمد اجاره املاک را محاسبه کرد؟
مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت است. برای محاسبه آن می‌بایست میزان اجاره ماهانه را با توجه به نرخ‌های ذکر شده در مقاله، محاسبه و به صورت سالانه و از طریق سامانه مالیات‌های مستقیم، پرداخت کنید.
