املاک و مستغلات یک گزینه سرمایه‌گذاری در حال پیشرفت در دوران اقتصاد فعلی هستند. اینکه با اسناد رسمی و سندهای ملکی آشنا باشید مهم است. از سوی دیگر، بسیار اهمیت دارد که هنگام انجام امور اداری این اسناد، قوانین و مقررات مربوطه را بدانید و با روال کار آشنا باشید. یک سرمایه‌گذار باهوش، قبل از گذاشتن تمام پول، زمان و انرژی خود روی یک ملک، دقت و بررسی‌های لازم را انجام می‌دهد تا بتواند از این راه به سود برسد، نه زیان. به همین دلیل، مقاله‌های را ترتیب داده‌ایم تا روش‌های استعلام سند مالکیت را مورد بررسی قرار داده و نکاتی را در مورد روش‌های تشخیص این امر مهم به شما معرفی کنیم.

چرا استعلام سند مالکیت اهمیت دارد؟

شما به عنوان یک خریدار یا کسی که قصد رهن یا اجاره یک ملک را دارد، باید قبل از امضای هر قراردادی یک سری موارد را چک کنید.

برای اطمینان از اینکه فرد یا شرکتی که ادعا مالکیت یک دارایی را می‌کند، واقعاً صاحب آن است.

برای پیشگیری از تقلب و سوءاستفاده از دارایی‌ها و اموال.

برای اطمینان از اینکه معاملات مالی و معاملات مالکیتی قانونی و معتبر هستند.

برای حفظ حقوق مالکیت و جلوگیری از اختلاس و سرقت اموال.

برای اطمینان از اینکه دارایی‌ها و اموال مورد نظر برای معاملات رسمی و حقوقی قابل قبول هستند.

افراد عادی معمولاً با قوانین مربوط به این حوزه آشنایی ندارند و مشورت با وکیل هم هنوز به شکل مفید خود در جامعه جا نیفتاده است. اگر قبل از ارائه چک سپرده تضمینی، پرداخت پول یا امضای قرارداد، صحت اثبات مالکیت طرف مقابل را بررسی نکنید، ممکن است در آینده به مشکلات قانونی بر بخورید. همچنین، قبل از هر اقدامی باید مطمئن شوید که ملک مورد نظرتان عاری از تحمیل، پرونده قضایی یا منع قانونی است. از این گذشته، باید بتوانید علائم هشدار دهنده تقلب در سرمایه‌گذاری ملکی را شناسایی و از پیشبرد آن جلوگیری نمایید.

اسناد مالکیت چه نوع اسنادی هستند؟

سند مالکیت جزء اسناد رسمی به حساب می‌آید که به عنوان اثباتی برای حقوق مالکیت بر یک دارایی مانند خانه، خودرو، زمین، یا هر دارایی دیگری صادر می‌شود. این اسناد به صورت فیزیکی یا الکترونیکی در اختیار صاحب دارایی قرار می‌گیرند و نشان می‌دهند که این فرد حق مالکیت یا حقوق دیگری را بر روی دارایی مذکور دارد. در گذشته استعلام سند مالکیت را یک کارشناس انجام می‌داد و آن را تأیید می‌کرد، اما سامانه‌های الکترونیکی وجود دارند که از طریق آن‌ها می‌توانید صحت سند را پیگیری نمایید. از اهمیت این اسناد می‌توان به حفاظت از حقوق مالکیت، اخذ وام، انجام معاملات مالی و قانونی اشاره کرد. از طریق اسناد مالکیت، افراد قادرند اثبات کنند که دارایی معّین به آن‌ها تعلق دارد و در صورت نیاز به اثبات این موضوع در دادگاه یا در معاملات دیگر، این اسناد را ارائه دهند.

انواع اسناد مالکیت

در امور ملکی، انواع مختلفی از اسناد و مدارک وجود دارد که نقش مهمی در تعیین مالکیت و حقوق مالکانه دارند. این اسناد بر اساس نوع ملک متفاوت هستند. سند رسمی: این نوع سند، می‌بایست در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد یا کارشناسانی که از نظر قانونی احراز صلاحیت شده‌اند، آن را تأیید کرده باشند. سند عادی: نوعی قول و قرار که بین دو طرف قرارداد به صورت دست‌نویس یا تایپی نوشته و توسط هر دو امضا شده است. این سند ثبت شده نیست و نمی‌توان از آن به عنوان یک مدرک قانونی بهره برد.

سند قطعی چیست و چه کاربردی دارد؟

سند قطعی در زیر مجموعه اسناد رسمی قرار می‌گیرد. این نوع سند به صورت تک برگ یا منگوله دار در اداره ثبت اسناد و املاک هر شهر ثبت می‌شود. استعلام سند مالکیت قطعی از طریق سایت‌های معتبری که در ادامه معرفی خواهیم کرد، امکان‌پذیر است. سند تک برگ به صورت تایپی به دو صورت چاپ شده و الکترونیکی به افراد داده می‌شود. در متن آن همه اطلاعات مالک به همراه شماره سریال و نقشه ملک وجود دارد و امکان جعل آن تقریباً صفر است. در مقابل، سند منگوله دار به صورت دست‌نویس است و اطلاعاتی از صاحب ملک را در خود ندارد. جعل این سند به آسانی انجام می‌پذیرد. استعلام سند مالکیت منگوله دار هم در سامانه ثبت اسناد ممکن است. علاوه بر این‌ها، مشخصات هریک از مالکان با یک کد اختصاصی به نام شناسه یکتا در سازمان امور مالیاتی کشور ثبت می‌شود که امکان گرفتن استعلام از این طریق نیز برای افراد وجود خواهد داشت.

روش‌های بررسی صحت سند مالکیت

در سال 1392 آیین‌نامه‌ای تصویب شد که همه اسناد باید در سامانه یکپارچه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسند. مطابق با این قانون، همه کسانی که در حال خرید و فروش یا نقل و انتقال و ملک و دارایی خود هستند، می‌بایست شناسه یکتا دریافت نموده و با آماده کردن مدارک خود نسبت به ثبت قانونی سند در درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (https://my.ssaa.ir/portal) اقدام نمایند. استعلام سند مالکیت یک ملک به دو روش انجام می‌شود:

استعلام سند مالکیت

دارندگان اسناد دفترچه‌ای یا منگوله دار و اسنادی که قبل از قانون مذکور سال 1392 تنظیم شده‌اند، در سامانه ثبت من وجود ندارند. بنابراین، فرصتی 4 ساله به این افراد داده شد تا نسبت به ثبت ملک خود اقدام نمایند. تا آن زمان، برای اطمینان از صحت سندهای ملکی قبل از این سال، باید به دفترخانه‌های اسناد رسمی مراجعه نمایید. استعلام مربوطه بین 24 تا 48 ساعت کاری زمان می‌برد.

جهت استعلام سند مالکیت، می‌بایست به سامانه تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی (زیر نظر قوه قضاییه) به آدرس https://my.ssaa.ir/portal/ssar/originality-document مراجعه نموده و به صورت رایگان صحت سند را بررسی نمایید. با ورود به این سامانه، از شما خواسته می‌شود تا شناسه سند و رمز تصدیق را وارد نمایید. این اطلاعات هنگام ثبت سند به شما داده می‌شود. پس از ورود موفق به داخل سامانه، مشخصات کامل سند، نام و آدرس صاحب ملک، مساحت و نوع ملک، نوع کاربری به همراه تاریخ‌های دقیق ثبت و خرید برای شما نمایش داده می‌شود. همچنین، اطلاعاتی در مورد اینکه آیا خانه در رهن است، تفویض شده یا بازداشت دارد را نیز می‌توانید ببینید.

مدارک لازم برای استعلام سند مالکیت

اگر سند مورد نظر شما در سامانه املاک ثبت نشده باشد، باید حضوری به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نمایید و کارت ملی و شناسنامه خود را همراه داشته باشید. کارشناسان مربوطه با اخذ مبلغی، استعلام سند را به شما تحویل خواهند داد. مدارک لازم برای ثبت سند مالکیت پس از تنظیم قرارداد و مبایعه نامه در دفتر املاک، می‌بایست به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست ثبت سند را انجام دهید. مدارکی که از شما خواسته می‌شود، عبارت‌اند از:

· اصل و کپی قولنامه و مبایعه نامه

· مدارک شناسایی خریدار و فروشنده

· نقشه ملک با مختصات جغرافیایی آن

· ارائه وکالتنامه

· فیش‌های بانکی پرداخت بیع و عوارض نوسازی شهرداری

· کد رهگیری خرید ملک از بنگاه املاک

· اصل و کپی بنچاق

· اصل و کپی گواهی پایان کار یا عدم خلافی از شهرداری

· اصل و تصویر حصر وراثت و فرم مالیات (درصورتیکه ملک ورثه‌ای باشد)

· مفاصا حساب دارایی و شهرداری

· صورت مجلس تفکیکی برای آپارتمان

با در دست داشتن این مدارک به دفترخانه مراجعه کنید و در صورت نیاز به مدارک بیشتر، شما را راهنمایی خواهند کرد.

مشکلات قانونی ناشی از خرید ملک با سند جعلی

خرید ملک با سند جعلی یکی از مشکلات قانونی جدی است که می‌تواند به مشکلات بزرگی برای خریدار منجر شود. وقوع این مشکل ممکن است به علت تقلب و تبلیغات کاذب از سوی فروشنده باشد که باعث ایجاد معامله نامشروع و غیر قانونی می‌شود. این امر می‌تواند به مشکلاتی مانند از دست دادن پول و زمان برای خریدار منجر شود و حتی ممکن است مشکلاتی حقوقی جدی برای او به وجود بیاورد. به عنوان مثال، اگر خریدار متوجه شود که سند ملکی که خریداری کرده است جعلی بوده و واقعیت آن با سند اصلی تفاوت دارد، ممکن است مورد پیگرد قانونی قرار گیرد یا مجبور به پرداخت جریمه سنگین شود. یکی دیگر از مشکلات قانونی ناشی از خرید ملک با سند جعلی این است که خریدار ممکن است به عنوان شریک در جرم شناخته شود. به این معنی که اگر خریدار ملک از این وضعیت آگاه نباشد و ملک را بخرد، ممکن است به عنوان شریک در جرم تقلب شناخته شود. این امر مجازات قانونی همچون 3 تا 12 ماه حبس برای اون در پی خواهد داشت. بنابراین، اهمیت دارد که خریداران برای جلوگیری از این مشکلات، از مشاوران حقوقی معتبر و متخصص در زمینه خرید و فروش ملک استفاده کنند، استعلام سند مالکیت را انجام دهند. همچنین، مطمئن شوند که تمامی مدارک و اسناد مربوط به ملک از منابع معتبر و اصلی تهیه شده است. نکته دیگری که باید در نظر گرفت این است که مشخصات و جواز کسب مشاور املاک را بررسی نمایند.

هدف از استعلام اصالت اسناد مالکیت چیست؟

در امور ملکی، استعلام سند مالکیت اهمیت زیادی دارد. این کار برای اطمینان از واقعی بودن اسناد و جلوگیری از مشکلات قانونی مهم است. سند مالکیت می‌تواند به عنوان اثباتی برای حقوق مالکیت بر یک دارایی مانند خانه یا خودرو مورد استفاده قرار گیرد. برای استعلام سند مالکیت، می‌توانید به سایت‌های معتبری مراجعه کرده و صحت سند را بررسی کنید. در صورت خرید ملک با سند جعلی، ممکن است به مشکلات قانونی بزرگی برخورد کنید، بنابراین اهمیت دارد که از مشاوران حقوقی معتبر استفاده کنید و مدارک لازم را به دقت بررسی نمایید.

سؤالات متداول

چگونه می‌توان استعلام اصالت اسناد مالکیت را انجام داد؟

به دو روش می‌توان استعلام سند مالکیت را انجام داد: مراجعه حضوری به دفتر اسناد رسمی و استعلام از سامانه رسمی تصدیق اصالت سند.

چه تفاوت‌هایی بین سند رسمی و سند عادی وجود دارد؟

سند رسمی کد رهگیری دارد و در اداره اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد. در مقابل، سند عادی مانند یک قرارداد غیر رسمی بین طرفین است که مانند یک قول و قرار عمل می‌کند و ارزش قانونی ندارد.

چرا استعلام سند مالکیت برای خریداران و فروشندگان املاک اهمیت دارد؟

خریداران ملک باید استعلام سند را انجام دهند تا از واقعی بودن ادعای صاحب ملک مطمئن شوند و جعلی نبودن مالکیت ثابت شود.